Summary :
1. 투기지역, 투기과열지구에서 고가주택 매입시 대출을 강력히 규제!!
①시가 9억원 넘어가면 주택담보대출을 40%에서 20%로 줄이고 15억원 넘어가는 고가주택은 대출금지
②대출해서 9억원이상 고가주택 살때, 연소득 대비 당신이 가지고 있는 모든 빚들 다 고려해서 집살때 대출을 제한(DSR). 자동차나 다른 이유로 빚이 있으면 그만큼 대출을 못하게되었고, 원래는 금융사 전체를 기준으로 40%이하로 규제했으나 개별(차주)로 규제하는 것으로 변경
③원래는 2년이었는데 1년안에 전입 및 처분해야 주택담보대출시 실수요자 요건에 해당
④ 전세대출도 규제
2. 공시지가 올려서 세금 올리고, 실수요자는 공제혜택!!
①현 시세와 차이가 큰 공시지가(현재는 70%이하)를 현실화하여 종합부동산세 올리고, 조정대상지역 2주택자 세금 상한선 높임
② 고령자고 보유기간이 오래되면 세금 공제
③ 예전에는 보유기간만으로 됐는데, 이제는 보유기간+거주기간으로 양도소득세 공제
3. 분양가 상한제 지역 확대하고, 청약당첨 요건강화, 청약불법행위시 청약제한 강화 등 관련 규제를 강화!!
4. 당장 실행하는 것들이 많고, 늦어도 6개월이내에 실행!!
*투기지역, 투기과열지구(기획재정부, 국토부에서 지정) (더보기 클릭)
국토부 발표내용을 바탕으로 세부적으로 살펴보자.
투기적 대출수요 규제 강화
(1) 투기지역 · 투기과열지구 주택담보대출 관리 강화
1) 시가 9억원 초과 주택 담보대출 LTV 강화(12.23 시행), 초고가아파트 주담대 금지(12.17 시행)
LTV란 주택담보대출인정비율이라는 개념으로 10억원 집이 있으면 LTV가 40%이면 4억원까지 대출을 받을 수 있다는 내용이다. 지금까지는 주택가격 상관없이 40%가 적용되었는데, 투기지역 · 투기과열지구에서 9억원 이상 일경우에 주택담보인정비율(LTV)를 20%로 낮추겠다는 것이다.
투기지역 · 투기과열지구에서 시가가 15억원이 넘는 초고과 아파트의 경우 주택담보대출 자체가 금지된다. 또한 가계 · 개인사업자 · 법인 등 모든 차주에 해당하는 것으로 변경되었다.
3) DSR 관리 강화(12.23 시행)
DSR 이라는 것은 총부채원리금상환비율로 아래와 같이 명시된 채무 상환액 계산방법으로 모든 부채를 계산한다음 연소득과의 비율을 구하는 것이 DSR이다. 예전에는 개별 DSR이 아니라 시중은행이 전체 고객들의 평균 DSR을 40%가 되면 개인은 40%가 넘더라도 대출이 가능했는데, 이제는 개별 대출의 DSR이 40%가 초과되면 안되서 대출이 더 어려워졌다.
4) 주택담보대출의 실수요 요건 강화(12.23 시행)
규제지역에서 1주택세대는 2년안에 기존 주택을 처분, 무주택세대는 고가주택구입시 2년안에 전입해야하는데, 그 요건이 1년 내에 팔고 동시에 전입 해야하는 것으로 변경되었고, 공시가격을 시가 9억원으로 바뀌어서 기준이 더 강화되었다.
5) 주택구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화(12.23 시행)
6) 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화(12.23 시행)
7) 상호금융권 주담대 현황 모니터링 등(19' 하반기 시행)
(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지
1) 사적보증의 전세대출보증 규제 강화(20' 1월 시행)
2) 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한(20' 1월 시행)
주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화
1) 종합부동산세 관련
공시지가를 현실화하게 되면 종합부동산세가 아래 그림처럼 올라가게되고, 주택가격이 높을수록 더 높은 폭으로 확대되며, 다주택자의 경우 더 강화된다.
조정대상지역 2주택자의 경우 세부담 상한도 증가하였고,
1세대 1주택 보유하는 고령자와 장기보유자의 공제율을 높여서 실수요자에게 공제혜택을 주려는 정책이다. 공제율도 높이고 공제한도도 높였다.
2) 공시가격 현실화 및 형평성 제고
시세변동률을 공시가격에 반영하고, 고가주택부터 먼저 공시지가를 현실화한다는 내용이다.
(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완
이전에는 거주기간에 상관없이 보유기간이 기준이었는데 이제는 보유기간과 동시에 거주기간을 추가하여 장기보유특별공제를 적용하여 세금혜택을 주겠다는 내용이다.
조정대상지역 2주택자에게 주택 취득일로 부터 2년이내가 아니라 1년이내에 주택을 양도하면 비과세 혜택을 준다는 내용으로 기준을 강화하였다.
양도소득세를 계산할때 분양권도 주택수에 포함시키도록 변경되었고, 2년 미만 보유주택의 양도소득세를 인상한다는 내용이다.
투명하고 공정한 거래 질서 확립
(1) 민간택지 분양가상한제 적용지역 확대
(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화
1) 고가주택 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루협의 정밀 검증
2) 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화
3) 자금조달계획서 관련
-> 특별한 내용이 없어 패스~
(3) 공정한 청약 질서 확립
불법행위시 청약 금지기간을 현행대비 대폭 강화하고, 청약당첨 요건도 해당지역 거주자의 거주기간 요건이 1년이상에서 2년이상으로 더욱 강화되었고, 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상 지역 당첨시 7년간 재당첨 제한을 적용한다.
(4) 임대등록 제도 보완
1) 임대등록 시 취득세 · 재산세 혜택 축소
2) 등록 임대사업자 의무 위반 합동점검
3) 임대사업자 등록 요건 및 사업자 의무 강화
4. 실수요자를 위한 공급 확대
(1) 서울 도심 내 공급의 차질없는 추진
(2) 수도권 30만호 계획의 조속한 추진
(3) 정비사업 추진 지원
(4) 가로주택정비사업 활성화
(5) 준공업지역 관련 제도 개선
Comment : 대출을 강화하므로 현금성 자산이 풍부한 사람들이나 실수요자 중심으로 부동산거래가 이루어지게되면, 강남 지역은 현금성자산이 있는 사람들이 살수있으므로 거래량은 줄어들 수 있으나 크게 가격이 떨어질 것 같지 않고, 그 외 서울지역은 거래량이 감소하면서 급격히 떨어질 수 있을 것 같다. 이전 대책들은 세금 부담을 높인 것이지만 이번 규제는 대출자체를 강화해버리면 부동산을 살수있는 사람이 대폭 줄어들 것이고, 수요가 줄어들어 가격이 떨어질 수 밖에 없을 것으로 판단된다. 외곽으로 갈수록 더 심화될 것이고, 이 여파가 지방으로도 이어지지 않을까 생각한다. 그렇다면 우리나라 금융자산의 70%가 넘는 돈이 부동산시장에 있는데 이 돈들은 이제 어디로 흘러갈지 지켜봐야할 것이다.
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