***유튜브 <박병찬의 부동산 부자병법> 내용 중 기본이론 관련 영상을 보고 단순 요약했고, 그 외 최신 트렌드 관련한 내용은 넣지 않았습니다. 또한, 부자병법 유튜브에 박병찬님 이외의 강사분들도 많은데 박병찬님의 강의만 넣었습니다.
<대한민국 자본주의 생존법(20대 30대 꼭 보세요!!)>
-일본, 중국에 비해서 우리나라가 아직은 살만한 나라다. 대한민국은 이제 막 양극화 시작단계에 있다. 마지막 계층의 사다리??
-자본주의에서 재테크는 의무이지 선택사항이 아니다. 본인이 흙수저를 경험해봤는데 진짜 힘들다.위험을 감수하고 변화를 시도하던지 현실을 인정하고 바닥만 쳐다보고 살건지...선택하시라...
-돈을 많이 벌어야 부자가 될텐데...-> 잘못된 생각이다. 돈을 버는법 지키는법 불리는 법 다 다르다. 우리는 버는것만으로 부자가 된다고 착각한다.
-다양한 재테크 중 가장 잃기 어려운 투자를 할 것. 부를 축적한 부자들의 공통점은 하지 말아야할 것들을 알고 있다. 잃지 않다보면 어느날 잘 벌게 된다. 적은 돈이라도 벌었으면 지키고 불려야 한다.
-경제기초개념인 화폐가치 하락을 이해 못하면 평생 고생한다. 돈 모아서 집사려고 기다리면 집값이 올라서 또 모아야 되고... 또 모으면 급등해서 못사고... 도망치는 다람쥐 쳇바퀴가 반복될 수 있다. 현실적으로 생각해서 거지같은 집이어도 유주택자의 길을 선택하라.
-서울을 벗어나면 안돼, 빌라는 절대로 사면 안돼???... 강남아파트가 제일 좋은 것은 맞으니 투자할 수 있는 사람은 무조건 강남을 사야한다. 하지만 강남을 살수없는 사람들은 적은 돈을 현실적으로 활용해야한다.(서울 벗어난 용인투자, 빌라투자로 성공사례 보여줌 25:50)
https://www.youtube.com/watch?v=k5hiV5MDUEc&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=4
<내집마련 10계명! 집 구할 때 호갱되지 않는 10가지 방법>
1. 목적을 명확히 하라(살고싶은집 vs 살수 있는집)
-거주의 편리성 vs 미래가치 투자성 두가지 만족하기 어렵다. 대부분은 반비례한다. 편리하면 투자성이 떨어지고… 투자성이 높으면 거주는 불편하다(재건축)
2. 완벽한 부동산은 없다.(단점<장점, 단점을 찾아라)
-단점을 파악하고 단점보다 장점이 많을 때 사는 것이다. 간혹 단점이 안보인다???는 분들은 뭔가 잘못된 것이다... 단점은 현장에서 더 잘 보이므로 현장에 나가보시라....
-단점은 잔금날이 다가오면 잘보인다^^ 도장찍기전에 미리 찾으시길...
3. 부동산 중개업소를 활용하라
-부동산 거래는 누군가는 이익이고 누군가는 손실이다. 중개업소에 낚이지 말고 활용하라. (부동산 잘파는 매도비법, 중개업자에게 낚이지 않는방법 알려줄게 영상 참조)
4. 청약은 기한을 정하고 시도하라(청약 vs 매매)
-청약가점이 애매해서 청약이 계속 안된다면 매매를 못한 사이 급등해서 물건을 못사는 경우가 생길 수 있다. 기한을 정해서 청약이 안되면 과감히 포기하고 매매를 해야 한다.
5. 시세는 역으로 조사하라(시세조사 vs 매물조사)
-거래가 적은 상황에선 시세 파악이 매우 어렵다.
-시세 자체를 묻는 것은 초보자.... 그것보다 지금 나와있는 매물조사를 토대로 시세를 파악해야한다. 즉, 현장조사를 해야한다.
-역으로 조사하라는 것은 매도인은 매수인처럼, 매수인은 매도인처럼 상대방의 입장에서 판단해봐야 한다. 살사람인데 마치 팔사람처럼 가서 물어보면 더 정확한 가격을 알 수 있다.
6. 사면 안되는 부동산부터 파악하라(주택조합 등)
-초보자들은 뭘사면 돈을벌수있나요?? 라는 질문이 아니라 뭘 사면 망하나요?? 라고 물어야한다.
-주택조합사업은 재개발사업이 아닙니다.
7. 입지여건 파악(교통, 교육, 녹지, 편의)
-무엇이 중요한지는 지역마다, 물건마다 다르다.
-서울과 거리가 있는 곳은 교통이 중요한 기준이 된다.
-강남권은 교통보다도 교육이 미치는 영향이 가장 크다.
-대표적 녹지는 한강. 한강은 지금은 녹지지만 나중에는 편의가 될 것. 용산공원도 녹지.
8. 공급여건 파악(미분양, 입주물량, 분양예정물량)
-공급은 적을수록 희소해진다.
9. 수요여건 파악(실수요+가수요)
-가수요는 투자목적. 가수요가 없으면 전체적으로 집값이 오를 때 많이 오르기 어렵고, 가수요가 많으면 집값이 떨어질 때 훨씬 크게 떨어질 수 있다.
-실수요와 가수요가 공존하는 지역이 가장좋다.
10. APT는 연식보다 규모가 중요하다.
-A단지(5년 200세대), B단지(15년, 2000세대) 현재 시세가 신축인 A가 비싸다. 무엇을 사야할까? 헷갈릴 땐 극단적인 비교법이 좋다. 30년이 지났다고 생각해보자. 두 아파트의 연식차이는 의미가 없어진다. 35년과 45년... 시간의 흐름 앞에서는 무색해지는 연식...
https://www.youtube.com/watch?v=sLYEQ8DQOGs&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=24
<부동산 잘 파는 매도비법>
-매도가 어려운 이유는 착각과 오류가 있기 때문이다.
1) 매수인과 매도인의 개념을 모른다(당신은 매도인입니다 다음단락 영상 참조)
2) 싸게 사면 장땡이다?(경매가 최고?)
매수할 수 있는 기회가 10번온다면 매도할 수 있는 기회는 1번 밖에 안온다. 좋은 타이밍에 매수했어도 고점에 매도 못한다면 실패
3) 초보의 걱정 vs 프로의 고민
초보는 걱정이 대부분 매수에 신경이 곤두서있다. 내가 산게 저점이 아니면 어떡하지.... 프로는 안팔리면 어떡하지? 팔 때 수익이 적으면 어떡하지? 언제 팔아야되지? 프로는 매도에 고민이 집중
->매수는 기술! 매도는 예술!
중개업자! 이용당하지 말고 활용하라!
1) 제1원칙 중개업자 활용 : 중개업자는 공정한 게임의 심판이 아니라 게임의 일원이다. 중립보다는 상대방편이나 나의 편에 있을 확률이 높다. 누구편인지 파악하고 내편으로 바꿀 방법을 찾아라.
2) 제2원칙 시세파악은 역으로 : 이 물건 얼마에 팔수있을까요?가 아니라 얼마에 팔아주세요. 라고 해야한다. 그러려면 올바른 시세파악을 해야하는데.. 매수인은 팔겠다고, 매도인 사겠다고 거꾸로 조사해보는 것이다. 우리 부모님이 몇동 중간층에 사는데..... 이런식으로...
3) 제3원칙 매수용/매도용 중개업소를 구분하자 : 중개업자마다 스타일이 다르다. 매매전문, 매도전문... 매매전문한테 가서 물건을 팔려고하면 손해를 보겠죠?
4) 제4원칙 매물을 뿌리지 마라 : 확률상 뿌리면 좋을 것같지만 오히려 좋지 않다. 내가 편하게 물건을 내놓을 수 있는 곳, 거리는 멀지만 목이 좋은 부동산. 두군데 정도만 내놓는게 좋다.
-조건제시
1) 얼마에 받아주세요. (가격을 물어볼 필요가없다)
2) 물건 뿌리지 마세요(매물정보를 동네에 공개하지마라. 공동중개도 못하게 한다. 인터넷에 올리지 마라고 중개업자에게 요청 할 것)
3) 단점을 꼼꼼히 알려주세요(보통은 장점을 열거하기 바쁘다...)
4) 미리 복비를 정하세요(중개업자는 내편... 나중에 싸우지말고 미리정하자)
5) 기간을 정하세요(중개업자가 내 물건에 집중할수있도록)
-초보자들은 이 모든 것들을 정반대로 한다..... 시세는 얼마에요? 물건뿌려주세요. 우리집 장점은 이래요... 복비 아까워... 기간은 쉽사리 못정함....
매도비법1편 https://www.youtube.com/watch?v=4hIucoLpX5o
매도비법2편 https://www.youtube.com/watch?v=ogFp99DvCYs
<당신은 매도인입니다>
-초보자들은 사고나서도 몇 년동안 매수인이라고 생각한다. 하지만 이것은 잘못된 생각이다. 매수해서 도장찍자마자 매도인이 된다. 매도자의 입장으로 나중에 되팔 때 매수자의 입장을 생각 하면서 매수해야 한다. 매수자가 매수를 해줘야 거래가 성사되기 때문에 살 때부터 이러한 점을 고려해서 사야한다. 즉, 많은 사람들이 나중에 살만한지 따져봐야 한다.
https://www.youtube.com/watch?v=yoIGKAuFVgY&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=35
<중개업자에게 낚이지 않는 방법>
-심리를 이용해서 낚는다.
-불경기 매도인 급매 4억 8천. 불경기에서 몇 달동안 연락이 없고.... 불안한 심리 상황에서 한 부동산이 계속 전화를 해준다. 안부도 묻고 걱정도 해준다... 이런상황에서 이성적 판단을 하기 어렵다.
-반대로 호황기에는 매수인이 낚이기 쉽다.
https://www.youtube.com/watch?v=qgZgfm9KpDs
<부동산 서열의 원리를 이해하라>
-지역별 서열이 있다. 서열파악은 기초이며 기초에서 나온 실수는 타격이 크다. 서열에 역행하는 부동산 투자는 금물이다.
-강남, 잠실>마포구, 옥수동, 흑석동>은평구>고양시 삼송>일산 구시가지
-서울>판교>분당>용인
-상위서열 지역으로 갈아타라. 청량리 한신(33평, 6억4천, 투자금 3억) vs 용인 성호샤인힐즈(32평, 5억5천, 투자금 3억2천)은 중형차 vs 중형차 가격과 맞먹는 소형차.... 가격이 비슷하더라도 비교가 안되는 부동산이다.
**매매가-전세가=투자금
-상위서열과 경쟁하는 투자는 금물. 만약 저 위에 청량리, 용인에서 용인의 투자금이 1억2천정도로 훨씬 낮다면 판단이 어려워질 수 있다. 이것은 역발상이다. 하지만 이런 역발상은 기본이 탄탄한 상황에서 할 수 있는 것이다. 기본은 용인에서 제일 좋은 부동산이 상위서열(서울) 부동산과 경쟁해서 좋을 게 없다.....
-비싸다 싸다의 기준은 입장에 따라서 다르다. 단순 매매가만 봐서는 안된다. 전세가도 같이 봐야 한다. 실수요자는 매매금액이 중요하고, 투자자는 투자금액(매매가-전세가)이 중요하다.
-소액투자도 자금 여력이 된다면 상위서열 지역부터.... 용산의 빌라(1억5천), 마포의 빌라(7천) 등도 가능하다.
-서열은 변한다. 서열 상승 가능지역이라면 투자할 수 있다. 상, 중, 하로 나누면 된다.
-서열이 변할 지역은 현재 열악한 노후 지역일 가능성이 높다.
-많이 오를 부동산보다는 더 이상 빠지기 어려운 부동산을 사라.
https://www.youtube.com/watch?v=IyTjDX9d95w&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q
<부동산을 못 사고 방황하는 이유>
-권역별 거점 지역을 파악하고 집중 공략
권역->지역->역세권->단지->물건
이 순서로 진행해야하는데 예산에 끼워맞출려고 하다보면 부동산을 처음하는데 혼란스러울 수 있다. 예산을 짜고 물건을 찾는게 아니라 권역, 지역을 파악하고 그 다음 예산을 생각해야한다.
-지역별 호재의 경중을 비교해야한다. 호재가 없는 지역은 없기 때문에 단순 그 지역의 호재만 보면 안된다.
-호재의 경중을 따져서 지역을 선별 및 요약해야한다. 지역과 유형의 선택의 과정이 지속되면 안된다. 구로구 구로동 APT? 용산 빌라? 안산시 고잔동 APT? 관악구 봉천동? 이런식으로 지역도 여러군데, APT 혹은 빌라도 결정되지 않은채로 지속되면 안된다는 것이다. 지역과 유형을 지속적으로 좁혀나가야한다.
<꼭 필요한 숨은 원리를 알아두세요>
-단독주택, 빌라, APT
-단독주택->빌라, 빌라->APT 만들 수 있으나 반대로 빌라를 부수고 단독주택을 만들 수 없고, APT를 부수고 단독주택, 빌라를 만들 수는 없다. 건물의 층수는 올라가면 아래로 내려갈 수가 없다. 일방통행 성격을 가지고 있다.
-50년이 지나고나면 단독주택은 몇프로나 남을까? 단독주택은 철거량이 공급량보다 압도적으로 많다. 3가지(단독주택, 빌라, APT) 중에서 단독주택이 미래가치가 우수하다.
-단독주택을 사러가시는분은 단독주택만... 아파트를 사러가신분은 아파트만 조사한다.... 아파트, 빌라를 산다고 하면 단독주택도 살펴보아야한다. 단독주택의 시세, 물량, 수요층, 어느지역에서 오는지 등을 조사한다음에 빌라를 파악해본다.
-단독주택은 가격(평당가)의 평가기준이 땅이고, 아파트는 가격의 평가기준이 건물이다. 정답은 없으나 [단독주택 땅1평=아파트 건물 1평]을 균형이 맞춰진 가격으로 보고 있다.
지역에 따라 단독주택이 평단 4천, 아파트는 평단 2천5백이면 최소한 아파트가 비싼지역은 아니다라고 판단하면 된다. 반대로 단독주택 평당 2천이고 아파트는 평당 3천5백이면 단독주택이 저렴한 곳으로 보면된다... 재개발이 무산되는지역들을 보면 단독주택 가격이 많이 비싼 동네들이 많다. 재개발해봤자 돈이 안된다는 인식이 생기기 때문일 것이다.
<차익형 부동산과 수익형 부동산을 구분하라>
-투자 목적을 명확하게 해야한다... 시세차익과 월세수입 둘다 바라는... 아주 어려운 투자를 계획하는 사람들이 있다. 차익형과 수익형은 대비되는 개념이다. 둘다 챙기려다가 배가 산으로 갈 수 있다.
-돈을 버는 법과 지키는 법이 다르다. 부자는 차익형으로 벌어서 나중에 지켜야되니까 월세수입 받는 부동산을 받는 것이다. 부자들은 월세를 받는다고 나도 부자가 되려면 그렇게 해야되나라고 오해하면 안된다. 젊다면 수익형보다는 차익형이 좋다. 고령으로 갈수록 수익형 비중.
-상가와 집은 완전히 다르다. 집은 기다리면 온다... 상가 투자는 실패시 복구불능이다.
-금리 바닥시 상가는 최고가 수준, 금리 고점시 상가는 최저가 수준. 당연히 건물주입장에서 예금금리랑 상가로 인한 수익이랑 비교하기 때문일 것이다.
https://www.youtube.com/watch?v=5RhtKRH58VU&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=43
<통계를 버리고 현장에 집중하라! 부동산 저점 매수를 위한 가장 빠른 신호포착 노하우>
-9.13 대책이후 기관 3곳중 한국감정원만 다른 통계를 내고 있다. 통계 및 각종 지표가 왜곡되고 있다.
-정확한 통계라고 하더라도 현장보단 빠를 수 없다. 현장에서의 상승 징후가 통계보다 중요하다. 통계와 지표를 확인할때는 이미 늦었다.
-진정한 해결책은 서울내 주택공급 늘려야하는데 규제정책은 임시방편으로 증상완화 밖에 안되는 해결책이다.
-현장의 상승 징후가 사라져도 상승 추세는 지속중이다. 9.13 대책이후 상승 징후가 없어서 끝난 것이 아니다. 1월달 폭락장은 거래량이 거의 없었다. 진정한 하락이라고 보기 어렵다.
-9.13, 8.2 대책 등 극약처방은 반드시 부작용을 부른다.
https://www.youtube.com/watch?v=DnhVAjJ5P8k&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=3
<뉴스는 하락? 현장은 상승? 뭐가 진짜야?>
https://www.youtube.com/watch?v=iIHt5wGJk8M&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=26
<개발호재 많은데 왜 안오를까?-안오르는 APT 다 이유가 있다>
-영종도(인천)에 개발호재가 많다. 왜 평택에 개발호재가 많을까요? 왜 용산에 개발호재가 많을까요? 도시화가 덜 되어 있어 써먹을 수 있는 가용택지가 많아서 그렇다.
-개발호재가 많다고 오르는게 아니라 도시화가 완벽히 진행될수록 아파트값이 오르는법이다. 도시화 진척이 안된 상태에서는 땅값만 오른다.
https://www.youtube.com/watch?v=KTndSMsgaUI&list=PLFDiNyHpYedvzgd8xSo7ZlcMQYNJMgn0Q&index=36
<대형은 대형끼리 뭉쳐야 시너지가 난다>
소형사이에 끼인 대형은 대형틈에 낀 소형보다 좋지 않다. 대형은 대형끼리 뭉쳐야 시너지가 난다.
강남은 50평대부터 대형, 40평은 중대형, 30평은 중형
대형의 가격상승은 희소성, 시너지
https://www.youtube.com/watch?v=0-htIvuDC6A
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